مهم ترین قوانین عقد قرارداد اجاره املاک تجاری چیست؟ - مجله استخدام جدید

برای املاک مسکونی از سال 56 تا به امروز سه قانون مختلف وضع شده است. تمام معاملات و قراردادهای مسکونی تا سال 63 تابع قانون وضع شده در سال 56 بودند. اما بعد از تصویب قانون سال 63 قراردادهای جدید از این قانون پیروی می کردند. اما درنهایت با وضع قانون موجر و مستأجر در سال 76 تمامی قراردادهای مسکونی مطابق با این قانون انجام شدند.

به طورکلی می توان گفت تمام قوانینی که در حال حاضر در مورد اماکن تجاری هستند عبارت اند از قانون مصوب سال 56 و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 و مقررات قانون مدنی در باب اجاره و آیین نامه اجرایی قانون سال 76. درواقع از این قانون ها این گونه استنباط می شود که هر قرارداد اجاره املاک تجاری که قبل از سال 76 منعقدشده باشد، مشمول قانون سال 56 است.

دوم این که، هر قرارداد اجاره املاک تجاری که بعد از سال 76 منعقد شده است، اما تمدید اجاره ای است که شروع آن قبل از سال 76 بوده، چون تمدید اجاره قبلی است، مشمول قوانین سال 56 خواهد بود. اما بعد از سال 76 هر قرارداد اجاره املاک تجاری که منعقدشده باشد، مشمول قانون سال 76 است.

بر اساس آنچه تا اینجا بیان کردیم، مشخص می شود که اجاره املاک تجاری از قوانین اجاره ملک تجاری خاصی پیروی می کند که نیازمند تأمل و بررسی است. زیرا ممکن است شما اقدام به اجاره املاک تجاری کنید ولی به دلیل عدم مطلعی از قوانین این گونه قراردادها، در بسکمک از موارد از حقوق خودتان نامطلع باشید و کلاه برداران از این موضوع سوء استفاده کرده و به ضرر شما کار کنند. بنابراین در این مقاله به توضیح و بررسی قوانین اجاره ملک تجاری پرداخته ایم تا بتوانیم میزان مطلعی شمارا در این زمینه قدری بالا ببریم.

قوانین اجاره ملک تجاری

• سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب، پیشه و تجارت به وجود می آید.

  درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند و یکی از مهم ترین مسائلی که می بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستأجر بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم می شود.

  البته قوانین حاکم بر اجاره املاک تجاری در سال 56، در مورد سرقفلی نظر دیگری دارد. باید دانست که قوانینی که در سال 56 در مورد روابط مالک و مستأجر بوده است، به دلیل این که تا قبل از دهه 50 به خاطر کمی ارزش املاک کسی مایل به اجاره ملک نبود و بیشتر مستأجرها زیان می دیدند. این به دلیل منافعی بود که برای موجر وجود داشت. ازاین رو قانون گذار بیشتر قوانین را به نفع مستأجر گذاشت. اما این قانون از سال 72 به بعد دستخوش تغییراتی شد.

  در سال 56 اگر ملکی برای منظور تجاری اجاره داده می شد چه سرقفلی داده می شد و چه داده نمی شد، سرقفلی به ملک تعلق می گرفت و حق کسب و پیشه نیز به مستأجر تعلق می گرفت. اما از سال 56 به بعد همه قراردادهای اجاره تابع قوانین اجاره ملک تجاری سال 56 هستند. طبق قوانین اجاره ملک تجاری سال 56 اگر در قرارداد، سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای مستأجر در نظر گرفته می شد، این حق به مستأجر تعلق می گرفت و اگر در سند این حق نوشته نشده بود، سرقفلی به فرد تعلق نمی گرفت. البته باید دانست که سرقفلی را در قانون مالک و مستأجر نداریم، بلکه این به کار بردن کلمه سرقفلی در این قوانین اجاره ملک تجاری ابتدا در قانون شهرداری ها بوده است و این کلمه عبارت است از مالی که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و در واقع متعلق به محل است و ملزوم هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نیست.

• معمولاً پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و مستأجر باید در سرانجام هرماه اجاره بها را به موجر یا کننده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است درصورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرار داد اجاره، در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد، بایستی مستأجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند تا دچار مسائل تخلیه نشود.

  در مواردی که مستأجر اقدام به رهن و اجاره ملک تجاری می کند باید مبلغی را به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد بپردازد و مبلغ دیگری را ماهیانه به عنوان اجاره بها بپردازد اما در مواردی که مستأجر ملک تجاری را رهن کامل می کند به دلیل اینکه مبلغ پیش پرداخت زیاد است، معمولاً کرایه ای در کار نیست؛ اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه) هم می گیرد.

• طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال 76، مستأجر موظف است به محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال 56 می گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛ که یکی از این دلایل این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر را در آن ندارد را، انتقال دهد. در این صورت موجر می تواند با این دلیل مستأجر را الزام به تخلیه کند؛ یا درجایی که مستأجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می تواند با این دلیل مستأجر را ازملک اجاره داده شده بیرون کند. یا وقتی که مستأجر در مورد عین اجاره زیاده روی و یا کوتاهی کند، برای مثال دیواری را در ملک جابه جا کند یا دیواری بگذارد، موجر می تواند او را ازملک خود بیرون بی اندازد.
• طبق قوانین اجاره ملک تجاری سال 76 اگر ملک تجاری و یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها و … را داشته باشد، مستأجر خودش باید این کارها را انجام دهد.

• چون مستأجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آن ها را هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستأجر باید پرداخت کند.

• طبق قوانین اجاره ملک تجاری زمانی که شخصی اقدام به اجاره املاک تجاری کند، به هیچ عنوان اجازه اجاره تمام و یا قسمتی از آن را ندارد، حتی یک اتاق یا پارکینگ ملک تجاری.
• قوانین اجاره ملک تجاری می گوید که اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور و غیره، انجام این تعمیرات با موجر است و مستأجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
• مستأجری که اقدام به اجاره املاک تجاری می کند باید به گونه ای از مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود و در صورت ورود خسارت، مستأجر باید خودش آن را جبران کند.
• چنانچه مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد، با پرداخت سرقفلی به مالک باز هم حق انتقال به غیر را نداشته و پس از سرانجام مدت اجاره مکلف به تخلیه مغازه است و با این فرض که بهای سرقفلی را به مالک پرداخته، مالک باید هنگام تخلیه به نرخ عادله روز به وی سرقفلی بدهد.
• درصورتی که ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستأجر است مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود که هرساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند، در این صورت مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک یا مستأجر دیگر دریافت کند.
• طبق قوانین اجاره ملک تجاری درصورتی که در ضمنً عقد اجاره املاک تجاری شرط شود که مالک، ملک را به غیر از مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را با اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
• اگر شخصی اقدام به اجاره املاک تجاری کند، طبق قوانین اجاره ملک تجاری درصورتی که مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.

• در قرارداد اجاره املاک تجاری حتماً باید از ابتدا به مدت زمان قرارداد توجه کنید. اگر کسب و کار شما دارای یک برند است و قرار است با این برند مطرح شوید، باید به فکر یک جای بلند مدت باشید؛ زیرا با تغییر مکان درصد زیادی از مشتریان قبلی خود را از دست خواهید داد و ممکن است متحمل ضررهای جبران ناپذیری شوید. این مسئله برای اجاره مغازه در تهران و شهرهای بزرگ اهمیت بیشتری دارد و لازم است که موجر را از قبل، در جریان زمان مورد نظر خود قرار دهید.
• طبق قوانین اجاره ملک تجاری حتماً قبل از بستن قرارداد اجاره املاک تجاری، باید صاحب ملک را از جزییات دقیق شرایط کار و نوع اجناسی که می خواهید بفروشید، مطلع کنید. ممکن است صاحب ملک حساسیت های ویژه ای داشته باشد و مغازه اش را تنها برای برخی از کاربری ها اجاره دهد. در شغل هایی مانند رستوران و فست فود که آلودگی های خود را دارند، از قبل موجر را در جریان این موضوع قرار دهید تا بعداً در حین مدت اجاره با مسئله ای روبرو نشوید.
• طبق قوانین اجاره ملک تجاری 1376 ، باید قرارداد اجاره املاک تجاری به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و مضافاً در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قوانین اجاره ملک تجاری سال76 بهره مند شوند. اگر طرفین(موجر و مستأجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند، با مسائل فراوانی روبرو می شوند که باعث می شود ماه ها و شاید سال ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

• معمولاً در قوانین اجاره ملک تجاری این شرط وجود دارد که مستأجر درصورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد، یک ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام کند. در این صورت با تسویه حساب موجر و مستأجر قرارداد اجاره به سرانجام می رسد و موجر با پرداخت پول پیش مستأجر یا چک تضمینی مغازه را از مستأجر تحویل می گیرد .
• زمانی فردی اقدام به اجاره ملک تجاری می کند و بعد از تحویل ملک موردنظر متوجه می شود که ملک یا مغازه معیوب و ناقص است، مانند اینکه موجر اعلام کند ملکش سیستم گرمایشی و سرمایشی دارد در حالی که چنین نبوده و یا موجر اعلام کند مغازه اش صد متری است. درحالی که هفتاد متری بوده، در این مورد مستأجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.

با توجه به اینکه قوانین مختلفی در مورد اجاره (به ویژه اجاره محل کسب و تجارت) وجود دارد موجران و مستأجران حتماً باید از قوانین اجاره ملک تجاری و همچنین کمک و راهنمایی وکلا و مشاورین حقوقی یا حقوقدانان در تنظیم قرارداد اجاره املاک تجاری بهره مند شوند، زیرا در صورت عدم دقت در تنظیم قرارداد و رعایت نکردن شرایط قانونی ممکن است موجر دیگر قادر به تخلیه ملک خود نباشد و یا برای تخلیه مجبور شود مبلغ کلانی را بابت سرقفلی به مستأجر بپردازد .یا ممکن است مستأجر با عدم دقت در تنظیم قرارداد حق سرقفلی خود را از دست بدهد و ضرر جبران ناشدنی بر او وارد شود.

به این مقاله امتیاز دهید.